Quando un immobile appartiene a più persone in comunione, ciascun comproprietario ha in linea generale diritto a servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Se uno dei comproprietari cambia la serratura o trattiene le sole chiavi disponibili impedendo concretamente agli altri di accedere a un bene che avevano diritto di utilizzare, una diffida può servire a chiedere la consegna di una copia funzionante e a documentare formalmente il problema.
La comproprietà, tuttavia, non implica in ogni situazione un diritto automatico alla disponibilità materiale delle chiavi. Prima di inviare la lettera bisogna verificare se sull’immobile esistano usufrutto, diritto di abitazione, assegnazione giudiziale, accordi tra i comproprietari o altri titoli che attribuiscano a un soggetto il godimento esclusivo. Occorre inoltre distinguere la tutela fondata sul diritto di comproprietà dalla tutela possessoria, che richiede una situazione di possesso o compossesso effettivamente protetta.
Indice
Fac Simile Diffida Consegna Chiavi Comproprietario
Di seguito è disponibile un fac simile redazionale da adattare alla situazione concreta. Il modello presuppone che il mittente abbia effettivamente titolo all’accesso e non sostituisce la verifica di eventuali usufrutti, diritti di abitazione, provvedimenti giudiziari o accordi che regolino diversamente l’utilizzo dell’immobile.
Diritto del Comproprietario a Utilizzare il Bene Comune
Il riferimento principale è l’articolo 1102 del Codice civile. La disposizione riconosce a ciascun partecipante la possibilità di servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Il principio è richiamato anche dalla Rassegna della giurisprudenza civile della Corte di Cassazione in materia di comunione e condominio.
La regola non significa che ogni comproprietario debba utilizzare il bene nello stesso momento o nello stesso modo degli altri. Il cosiddetto pari uso deve essere valutato in concreto, tenendo conto della destinazione del bene, delle quote e delle modalità con cui gli altri partecipanti possono esercitare il proprio diritto.
Un sistema di chiusura, come un cancello o una nuova serratura, non è di per sé incompatibile con la comunione. La giurisprudenza ha ritenuto legittima, per esempio, l’installazione di un cancello su un passaggio comune quando agli altri comproprietari vengono consegnate le chiavi e rimane quindi possibile il pari utilizzo. Il problema nasce quando la chiusura determina invece l’esclusione concreta di chi aveva diritto e possibilità di accedere.
Quando la Consegna delle Chiavi non è Automatica
Prima di qualificare il rifiuto come illecito bisogna controllare quale sia il titolo di godimento dell’immobile. La mera titolarità di una quota di nuda proprietà, per esempio, non attribuisce necessariamente il diritto di utilizzare materialmente un immobile gravato da usufrutto a favore di un altro soggetto. Lo stesso problema può presentarsi in presenza di un diritto reale di abitazione o di un provvedimento giudiziale che attribuisce a una persona il godimento dell’abitazione.
Questo non significa che il nudo proprietario non possa mai avere una situazione possessoria tutelabile. Proprietà e possesso sono piani differenti: anche la Corte di Cassazione ha evidenziato che la legittimazione a una tutela possessoria deve essere verificata sulla base della concreta disponibilità del bene e non soltanto del titolo formale.
Occorre quindi evitare formule secondo cui “essere comproprietario basta sempre per pretendere le chiavi”. Nella maggior parte delle comunioni ordinarie prive di titoli di godimento esclusivo l’accesso deve essere garantito a tutti i partecipanti, ma eventuali situazioni particolari devono essere verificate prima della diffida.
Cosa Scrivere nella Diffida
La comunicazione dovrebbe identificare l’immobile e il titolo di comproprietà, spiegare quale accesso viene impedito e indicare quando è stata richiesta inutilmente una copia delle chiavi. Se la serratura è stata recentemente sostituita, è utile indicare anche quando è avvenuto il cambio e come il mittente abbia scoperto di non poter più entrare.
La richiesta può consistere nella consegna di una copia funzionante delle chiavi oppure, se l’accesso avviene attraverso sistemi elettronici, nella consegna di un telecomando, badge o altra credenziale personale che permetta al comproprietario di entrare autonomamente.
Non è invece necessario pretendere di conoscere password amministrative o codici riservati quando è possibile fornire un dispositivo individuale abilitato all’accesso. La soluzione dovrebbe garantire il diritto di utilizzo senza compromettere inutilmente la sicurezza del sistema.
Non esiste un termine legale generale di tre, cinque o sette giorni per consegnare le chiavi. Nella diffida può essere indicato un termine ragionevole, più breve quando l’accesso è necessario per esigenze concrete e urgenti, precisando che si tratta della scadenza richiesta dal mittente e non di un termine fissato dalla legge.
Diffida e Costituzione in Mora
È opportuno evitare di affermare automaticamente che qualsiasi richiesta di consegna delle chiavi “costituisce in mora” il comproprietario ai sensi dell’articolo 1219 c.c. La costituzione in mora appartiene alla disciplina delle obbligazioni e presuppone l’esistenza di un obbligo suscettibile di adempimento e una richiesta sufficientemente chiara.
Una diffida scritta resta comunque molto utile per documentare che il comproprietario escluso ha chiesto l’accesso, che il destinatario ne è stato informato e che l’eventuale rifiuto è proseguito nonostante la richiesta. Questo può assumere particolare rilievo nella successiva mediazione o in un procedimento giudiziario.
PEC e raccomandata A/R sono normalmente i mezzi più adatti quando interessa documentare con precisione l’invio e la ricezione della comunicazione.
Quando il Cambio della Serratura Può Costituire Spoglio
La tutela possessoria non dipende esclusivamente dalla proprietà. L’articolo 1168 c.c. consente a chi sia stato violentemente od occultamente spogliato del possesso di chiedere la reintegrazione entro un anno dallo spoglio; se lo spoglio è clandestino, il termine decorre dalla sua scoperta.
La sostituzione della serratura o la chiusura di un cancello senza consegnare le nuove chiavi può integrare uno spoglio quando priva una persona di una situazione di possesso o compossesso che esercitava in precedenza. La giurisprudenza ha riconosciuto in più occasioni che la chiusura mediante lucchetto o la sostituzione della serratura, accompagnate dalla mancata consegna delle chiavi a chi disponeva precedentemente del bene, possono costituire una concreta privazione del possesso.
Non basta però essere comproprietario sulla carta per dare automaticamente per dimostrato uno spoglio possessorio. Occorre verificare la situazione di fatto precedente. Se il soggetto non aveva mai posseduto o utilizzato il bene, oppure il godimento spettava legittimamente in via esclusiva a un altro soggetto, la tutela possessoria può non essere quella corretta.
Un caso particolare riguarda i coeredi. La successione può determinare una situazione di compossesso ereditario anche senza una nuova materiale apprensione del bene, ma anche in questo ambito devono essere ricostruiti possesso del de cuius, comportamenti successivi e eventuali atti di esclusione posti in essere da uno dei coeredi.
Azione di Reintegrazione e Azione di Manutenzione
L’azione di reintegrazione prevista dall’articolo 1168 c.c. riguarda lo spoglio, cioè la privazione del possesso. Quando invece il comportamento non priva completamente il soggetto del possesso ma ne ostacola o disturba l’esercizio, può assumere rilievo l’azione di manutenzione prevista dall’articolo 1170 c.c.
Quest’ultima presenta requisiti propri: riguarda il possesso di immobili, diritti reali sopra immobili o universalità di mobili e richiede, tra l’altro, le condizioni di durata e continuità del possesso previste dalla norma. Anche l’azione di manutenzione deve essere proposta entro un anno dalla turbativa.
Non è quindi corretto indicare indistintamente gli articoli 1168 e 1170 in qualsiasi diffida. Se il comproprietario è completamente escluso dall’immobile dopo il cambio della serratura, il problema può essere quello dello spoglio; se conserva l’accesso ma subisce ostacoli o limitazioni, la qualificazione può essere diversa.
Mediazione Prima della Causa
Il D.Lgs. 28/2010 prevede la mediazione obbligatoria, tra l’altro, per le controversie in materia di condominio e di diritti reali. Una causa ordinaria con la quale il comproprietario chiede il riconoscimento e la tutela del proprio diritto di utilizzare il bene può quindi richiedere il preventivo esperimento della mediazione.
La disciplina è però diversa per i procedimenti possessori. L’articolo 5, comma 6, del D.Lgs. 28/2010 stabilisce espressamente che la mediazione obbligatoria non si applica al procedimento possessorio fino alla pronuncia dei provvedimenti previsti dall’articolo 703, terzo comma, c.p.c.
Ciò significa che, quando occorre chiedere rapidamente la reintegrazione nel possesso, non è necessario attendere una preventiva mediazione prima di ottenere la prima tutela possessoria. L’eventuale mediazione assume rilievo nella fase successiva secondo le regole applicabili al procedimento.
La stessa normativa precisa inoltre che lo svolgimento della mediazione non impedisce in ogni caso la concessione di provvedimenti urgenti e cautelari.
Quando Può Essere Utilizzato l’Articolo 1105 c.c.
L’articolo 1105 c.c. riguarda l’amministrazione della cosa comune. Se non vengono adottati i provvedimenti necessari per amministrarla, non si forma una maggioranza oppure una deliberazione non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria, che decide in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore. Il testo della disposizione è consultabile nella banca dati normativa del Ministero dell’Economia e delle Finanze.
Questo procedimento non deve però essere presentato come il rimedio generale per obbligare un comproprietario a consegnare le chiavi. L’articolo 1105 opera sul piano dell’amministrazione della comunione. Se la controversia riguarda invece l’esistenza o l’estensione del diritto individuale di un partecipante a utilizzare l’immobile, può essere necessaria una normale azione contenziosa, oltre all’eventuale tutela possessoria quando ne ricorrono i presupposti.
Ricorso d’Urgenza ex Articolo 700 c.p.c.
Non è corretto preannunciare automaticamente, insieme all’azione possessoria, un ricorso ex articolo 700 c.p.c. per ottenere lo stesso risultato. Il provvedimento d’urgenza previsto dall’articolo 700 ha carattere residuale ed è utilizzabile fuori dai casi già regolati da specifiche misure cautelari.
Quando l’esclusione dall’immobile integra uno spoglio tutelabile con l’azione di reintegrazione, il procedimento possessorio previsto dagli articoli 1168 c.c. e 703 c.p.c. costituisce lo strumento tipico da valutare.
Un ricorso ex articolo 700 può essere pertinente in situazioni diverse, quando non sia disponibile una tutela cautelare tipica idonea e ricorrano i requisiti del pregiudizio imminente e irreparabile. La scelta deve quindi essere effettuata sulla base della situazione concreta.
Sostituzione della Serratura e Spese
Se il sistema di chiusura deve essere sostituito per ragioni di sicurezza, la soluzione può essere concordata tra i comproprietari assicurando a tutti i soggetti aventi diritto una modalità effettiva di accesso. Il nuovo sistema non deve essere utilizzato per attribuire a uno dei partecipanti un potere di controllo sull’ingresso degli altri incompatibile con il loro diritto.
Non è però corretto affermare che il costo del nuovo cilindro debba sempre essere suddiviso automaticamente in proporzione alle quote. La ripartizione dipende dalla ragione dell’intervento, dalla sua necessità, da eventuali decisioni assunte dai partecipanti e dal soggetto che ha sostenuto unilateralmente la spesa.
Una modifica eseguita autonomamente da un comproprietario nell’esercizio dell’articolo 1102 può, in determinate circostanze, restare a suo carico. Se invece si tratta di una spesa necessaria alla conservazione o al godimento comune, devono essere considerate le regole della comunione applicabili al caso.
Esempio Diffida Generica tra Comproprietari
Oggetto: Richiesta di consegna di copia delle chiavi dell’immobile comune sito in [indirizzo]
Io sottoscritto/a [nome e cognome], comproprietario/a dell’immobile sito in [indirizzo e dati identificativi] per la quota di [indicare], rilevo che attualmente non dispongo delle chiavi necessarie per accedere al bene, detenute esclusivamente da Lei.
In assenza di titoli o accordi che attribuiscano un godimento esclusivo dell’immobile, l’articolo 1102 c.c. riconosce a ciascun partecipante il diritto di servirsi della cosa comune senza impedire agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
La invito pertanto a consegnarmi entro [termine ragionevole] una copia funzionante delle chiavi di [porta/cancello/portone], proponendo per la consegna il giorno [data] alle ore [ora] presso [luogo], oppure altra modalità da concordare tempestivamente.
In mancanza di riscontro mi riservo di attivare le tutele previste dall’ordinamento per ottenere il ripristino della possibilità di utilizzare il bene comune, compresa, ove ne ricorrano i presupposti, la tutela possessoria.
Distinti saluti.
[Luogo, data e firma]
Allegati: [documentazione sulla comproprietà], [precedenti richieste di consegna].
Esempio Diffida dopo il Cambio della Serratura
Oggetto: Richiesta urgente di consegna delle nuove chiavi e ripristino dell’accesso all’immobile comune
Fino al [data] ho avuto regolare accesso all’immobile/area comune sito/a in [indirizzo]. In data [data] ho constatato la sostituzione della serratura/apposizione di un lucchetto al [portone/cancello], senza che mi sia stata consegnata una copia delle nuove chiavi, con conseguente impossibilità di proseguire nell’accesso che esercitavo in precedenza.
La invito pertanto a consegnarmi senza ritardo, e comunque entro [termine adeguato], una copia funzionante delle chiavi oppure a ripristinare con altra modalità equivalente la mia autonoma possibilità di accesso.
Qualora la situazione descritta integri uno spoglio del compossesso precedentemente esercitato, mi riservo di proporre l’azione di reintegrazione prevista dall’articolo 1168 c.c. nel termine stabilito dalla legge.
La presente richiesta non costituisce rinuncia ad alcuna tutela e non sospende i relativi termini di decadenza.
Distinti saluti.
[Luogo, data e firma]
Allegati: [foto della nuova chiusura], [documentazione sull’accesso precedente], [precedenti comunicazioni].
Esempio Diffida per Chiavi, Telecomandi e Badge
Oggetto: Richiesta di dispositivo di accesso all’immobile comune sito in [indirizzo]
In qualità di comproprietario/a dell’immobile indicato, rilevo di non disporre attualmente di un mezzo autonomo per accedere attraverso il [cancello/portone/porta], mentre i relativi dispositivi sono nella Sua disponibilità.
La invito a consegnarmi entro [termine] un dispositivo funzionante, quale chiave, telecomando, badge o altra credenziale individuale idonea a consentire l’accesso secondo le stesse modalità previste per gli altri aventi diritto.
Qualora sia necessario programmare o duplicare il dispositivo, resto disponibile a concordare le modalità tecniche e la corretta imputazione del relativo costo secondo le regole applicabili alla comunione.
In mancanza di riscontro mi riservo di utilizzare gli strumenti di tutela previsti dalla legge per far accertare e garantire il mio diritto all’uso della cosa comune.
Distinti saluti.
[Luogo, data e firma]
Esempio Diffida con Proposta di Sostituzione della Serratura
Oggetto: Richiesta consegna chiavi e proposta di gestione condivisa del sistema di accesso
La detenzione esclusiva delle chiavi di [indicare] mi impedisce attualmente di utilizzare l’immobile comune sito in [indirizzo] secondo il diritto derivante dalla mia quota di comproprietà.
La invito pertanto a consegnarmi una copia funzionante entro [termine]. Qualora l’attuale sistema di chiusura debba essere sostituito per comprovate esigenze di sicurezza, propongo di concordare un nuovo cilindro o sistema di accesso che garantisca a ciascun avente diritto una chiave o credenziale personale.
In mancanza di un accordo, qualora la controversia debba essere fatta valere con un’azione ordinaria relativa ai diritti sulla cosa comune, mi riservo di attivare il procedimento di mediazione previsto dal D.Lgs. 28/2010 e, successivamente, le tutele giudiziarie necessarie.
Resta ferma, se ricorrono i presupposti di uno spoglio o di una turbativa del possesso, la possibilità di utilizzare la specifica tutela possessoria nei termini e con le modalità stabiliti dalla legge, tenendo conto della disciplina particolare della mediazione per tali procedimenti.
Distinti saluti.
[Luogo, data e firma]
Allegati: [documentazione sulla comproprietà], [eventuale preventivo], [precedenti comunicazioni].
